日本京都的房价被中国民宿炒高，它真会变成下1个丽江？屋顶秧田工装

日本京都的房价被中国民宿炒高，它真会变成下1个丽江？ 薛蛮子在京都买了1条街而比他更早下手的中国投资客已把京都房价炒高了好几倍日本的民宿生意，真的那末好做吗？文末有福利2018年刚过2个月，高调杀进民宿圈的薛蛮子，又有了新动作。头几天，他发微博称在日本京都买下了1条街，共11座老町屋，命名为“蛮子小路”。并称之为“为国争光”。过了3天，他又表示买1条街还不够，要在6个月内拿下100幢町屋（买或租），成为当地最大的町屋所有者之1。去年11月，薛蛮子在微博上高调宣布进军民宿业，并且放话要与王功权PK，而他的“蛮子民宿”第1站，就是日本京都。为何选京都？“我看到很多人折腾民宿，特别是国内民宿同质化太严重，运营本钱高、卖不起价。而京都是1个完全的卖方市场

薛蛮子在京都买了1条街

而比他更早下手的中国投资客

已把京都房价炒高了好几倍

日本的民宿生意，真的那末好做吗？

文末有福利

2018年刚过2个月，高调杀进民宿圈的薛蛮子，又有了新动作。

头几天，他发微博称在日本京都买下了1条街，共11座老町屋，命名为“蛮子小路”。并称之为“为国争光”。

过了3天，他又表示买1条街还不够，要在6个月内拿下100幢町屋（买或租），成为当地最大的町屋所有者之1。

去年11月，薛蛮子在微博上高调宣布进军民宿业，并且放话要与王功权PK，而他的“蛮子民宿”第1站，就是日本京都。

为何选京都？

“我看到很多人折腾民宿，特别是国内民宿同质化太严重，运营本钱高、卖不起价。而京都是1个完全的卖方市场。”

全部京都都市圈的人口总数只有256万，而1年到访的游客数量却有近6000万。

他认为，“京都是全球唯1的古都”，只有那里有“作湖山1日主人，历唐宋百年过客”的唐宋生活。1辈子去1趟吴哥就够了，但去过京都的人，过半年就想再去1趟。

而薛蛮子买下的这些町屋也其实不是普通的民居，这类源自107世纪的传统老宅，有着数百年的历史，被称为“日本4合院”，可以说是日本历史和文化的缩影。

比如，他的第1家町屋位于上京区的上7轩，这条街可以追溯到江户时期，有历史上最着名的艺伎和百年老店。屋主3代住在这里，是日本最早的艺伎之家。

这里正在申请世界文化遗产，根据日本政府的规定，即便改造也要保存5百年前的风采。

固然，这样“高逼格”的民宿，价格也不便宜。蛮子民宿€€5条旗舰店，就要11100元1晚，还不包括2000多元的清洁费。

“京都的房价完全是被中国人炒起来的！”

薛蛮子是否是真的能“为国争光”我们还未可知，不过这两年在日本做民宿生意的中国人却是真的多。

根据日本观光厅的数据显示，2017年访日的外国游客消费额到达4兆4161亿日元，比前1年增加了17.8%。其中消费最多的来自中国大陆，1兆6946亿日元，占总比例的38.4%，比第2名整整多了1兆还多。

而Airbnb发布的数据则显示，2016年使用过Airbnb的出境中国游客近160万人次，同比增长142%，而境外客房预订国家中商业休闲工作服
，日本排第1。

巨大的市场潜力，自然吸引了大量投资者中国石化企业高级工作服
的眼光。根据房天下公布的《2016中国人海外购房趋势报告》，日本已成为中国人的第4大海外购房目标国。其中有1半人买房，是想用来开民宿。

嫁了1位日本老公的Lillian就是其中之1。她本来是个技术工科女，在上海开技术开发服务公司。

2015年，她突然跟朋友说：“我准备去日本做民宿了。”

起因是喜欢日本，而当光阴本的房价和上海相比太便宜了，“1个厕所间的钱在日本可以买下1幢房”。

与此同时，《知日》这样的杂志在内地开始火起来，她敏锐地觉得美国企业白领工作服
，中国人去日本旅游、酷爱日本文化的风潮也起来了。

说完这话没多久，她就在大阪买了1个房子，当时也不贵，不到100万。做了装修和全部布置以后，她就开始第1家民宿。

接下来的2年多时间里，她在日本成立了自己的民宿公司，建立团队，开始上海、日本两头跑的生活。

大阪

Lillian的大学同学Tammy，也放弃了原来的工作，成为公司合伙人。现在这家公司运营着7家民宿，其中6家在大阪，1家在京都。

同时，她们也给内地像她们这样有投资、或想做民宿的中国人，提供在日本买房开始，到装修、布草、平常清洁等全套民宿托管服务。

“国内的客户特别多，日本房价相对上海便宜太多，现在都是拿着钱，排队等着我们挑房子，等着做房东的人。”Tammy 说。

全部模式中，最大的挑战在于抢房源。

过去，大阪的房价1直比京都贵，由于大阪经济更发达，同时大阪对做民宿的办证手续属于特区，要便捷的多。

而京都都是老房子，比较破旧，当地人口少，购买不能贷款，整体维修费用也相当高。基本好1些地段的町屋，价格也就几百万日元就可以买到。

“京都完全是被中国人把房价炒上来了！”Tammy表示。由于中国人做民宿、买房子的热忱，京都的房价比两年前已翻了好几倍。

到今年，京都房价平均售价都在1500万日元以上。让Tammy感到不可思议的事，最近刚去看过1套房子，开价5千万以上，全部房子非常破烂，“简直就像是个鬼屋。”

京都

现在买京都房子的人绝大多数是中国人，乃至很多中介机构也是中国人，“这里面就很多水份，很多中介给中国人和日本人开出的价格也完全不1样，我们都觉得特别不公道。”

Tammy每月都会陪内地客户去日本看房子。特别是公司自己购买的房子，会对条件要求很高，“1、必须离地特口很近，3分钟以内；2、要看房子的周边条件，和内部格局，是不是能办出开办民宿的证，和房间消防设施的要求……”

所以去年1年，她也就买了3座房子，手头更多的是拿着钱等着买房子的国内客户。“我们很珍惜第1批找我们买房子做民宿的客人，他们可能对这些不敏感，我们比他们要求还严格。”

在这个提供全套日本买房到做民宿的托管服务中，她已可以精细计算到本钱，做到守旧的年回报率10%⑴5%。

而各大民宿预定平台也没闲着，自在客、途家、住百家、1家民宿、大鱼、Ostay、小猪短租等都在大力扩大日本市场。

京都会变成下1个丽江吗？

他们不这么看

面对这股中国人涌入京都抢办民宿的热潮，有人问“本地人口只有200多万的京都，会变成下1个丽江吗？”目前看上去其实不太可能。

薛蛮子这样的霸道入市，的确可能会带来更多的跟风者。但是1些冷静的投资者，比如在日本经营了快3年民宿的Tammy 和Lillian，却在斟酌如何转型。

1方面，房价上涨已限制了部份投资者。另外一方面，日本政府去年通过了1个民宿监管法案“住宅宿泊事业法”（简称“民泊新法”），将从2018年6月15日正式实行。

该法案对日本民宿做了全方位规定，实行申报制，只有符合条件以后才可以正式接待游客。

今年1月份开始，Tammy 和Lillian 所在的很多房东群都炸了锅，很多房东已接到日本政府的电话，要求他们停止在各大平台上架自己的民宿，先去办证。否则，以后哪怕申请办证也会不批准。而对那些已申请了永久居住证的房东，定居申请都会受影响。

所以为了更方便办证，她们偏向于购买独立的别墅、町屋，由于公寓虽然便宜，却常常不合法，办不出证。而1旦背规被查，罚金将高达100万人民币以上。

中国人房东以「公司住宅」为由使用大阪公寓背法经营airbnb和自在客（民宿平台），被提出3200万日元（大约180万人民币）的赔偿诉讼要求

而相比“特区”大阪，京都更管理严格，以他们的视察来看，办证最少需要6个月时间。

另外，法案还规定民宿1年营业天数上限定为180天，都道府县和部份政令市可以在根据当地实情制作条例缩短营业天数。

对本来有房闲置、偶尔赚赚外快的房东来讲还算公道，如果是专门买房来做民宿，可能就没那末划算了。

因此，纯洁运营民宿这块，Tammy 和Lillian 已不准备增加投入，相反他们接下来的业务重点将转向民宿周边服务“行乐美宿”€€€€联合当地已有的优良民宿，推荐周边的深度吃喝玩乐线路，为这些民宿提供用户体验项目，比如做和果子、进行日本传统表演等。

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文/编 _ 阿作

Cassie、Lillian、Tammy 亦对本文有极大帮助

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